Thanonlongtun

Oppday Year End 2022 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) SPALI

Oppday Q2/2023 SPALI บมจ. ศุภาลัย


Presentation https://weblink.set.or.th/dat/registrat ... ug2023.pdf 

ผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ปี 2566 หุ้น SPALI 
  
 ที่มา: บริษัทหลักทรัพย์ โกลเบล็ก จำกัด 

 

Oppday Year End 2023 SPALI บมจ. ศุภาลัย



Presentation https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/6376
 

สรุปคลิป Oppday Year End 2023 SPALI บมจ. ศุภาลัย  

ภาพตลาดโดยรวม 

• ปี 2023 เป็นปีที่ค่อนข้างยาก มาตรการ LTV ใหม่ ลูกค้าซื้อบ้านยากขึ้น ดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบ sentiment อัตราการกู้ไม่ผ่านเพิ่มมากขึ้น ชาวต่างชาติก็ยังไม่กลับมา กระทบทั้งตลาดระดับล่างและบน  ภาพตลาดปี 2023 โดยรวม แนวราบหดตัว 10% คอนโดหดตัว 1-2%
• ปี 2024 เชื่อว่าจะเป็นปีที่ดีขึ้น เพราะเริ่มออกจากวิกฤต เม็ดเงินภาครัฐเข้าสู่ระบบมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยเชื่อว่าอยู่ในจุดที่พีคไปแล้ว น่าจะลดลงในอนาคต 
• เรามีแผนค่อนข้าง Aggressive ในปี 2024 ทั้งยอดขาย รายได้  เพราะมองว่ารายใหญ่ยังเติบโตได้แม้ตลาดไม่ได้เติบโตนัก เป็นที่มาของการตั้งเป้ายอดขาย All Time High และจะมีการเปิดตัวโครงการอย่างน้อย 5 หมื่นล้านบาท 40 กว่าโครงการ เป็นปีที่ศุภาลัยรุกมากที่สุด เพราะเชื่อว่ามีโอกาสในตลาดอีกมาก 

 ยอดขาย Pre-Sales  

• 2023 ยอดขายรวม 28,864 ล้านบาท โดยปี 2022-2023 คอนโดมักเป็นสินค้าสร้างเสร็จ พร้อมขาย พร้อมโอน ยังมีการเปิดตัวใหม่ไม่ค่อยมาก ปลายปี 2023 มีการตัดสินใจเลื่อนบางโครงการมาเปิดตัว 2024 
• เป้าหมายยอดขาย 2024 All Time High  36,000 ล้านบาท  ปกติจะเห็นการเปิดโครงการช่วงปลายปี แต่ครึ่งปีแรกนี้จะเห็นการเปิดตัวโครงการเกินครึ่งของแผนทั้งปี 

 สัดส่วนยอดขาย ปี 2023 

• คอนโด กทม. 29%
• บ้าน กทม.  24%
• บ้าน ต่างจังหวัด 44%
• คอนโด ต่างจังหวัด 3% 

 เป้าหมาย สัดส่วนยอดขายปี 2024  

• คอนโด กทม. 21%
• บ้าน กทม.  30%
• บ้าน ต่างจังหวัด 46%
• คอนโด ต่างจังหวัด 3% 

  2024 จะมีโอนคอนโดทั้งหมด 5 โครงการ   

• Supalai City Home Rayong มูลค่า 300 ล้านบาท
• City Home Sanambinnam-Rattanathibet มูลค่า 730 ล้านบาท 
• Supalai Icon Sathorn มูลค่า 12,300 ล้านบาท 
• Supalai Premier Samsen-Ratchawat มูลค่า 1,600 ล้านบาท 
• Supalai Loft Phasi Charoen Station 1,100 ล้านบาท 

 ผลประกอบการปี 2023  

• รายได้รวม 31,818 ล้านบาท -10% YoY 
• รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ 30,836 ล้านบาท -10% YoY -> การลดลงหลักมาจากคอนโด เพราะมีคอนโดที่สร้างเสร็จเพียง 2 โครงการ และขายหมดแล้ว ทำให้คอนโดสร้างเสร็จ พร้อมขาย พร้อมโอนในปี 2023 น้อยกว่าปี 2022 ที่มีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขาย พร้อมโอน 7 โครงการ ซึ่งภาพนี้จะกลับมาให้เห็นอีกครั้งปี 2024
• Gross Margin 35.6% ลดลงจากปีก่อนที่ 39% -> สาเหตุหลักมาจากสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2022 มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบเพิ่มขึ้น และ Gross Margin ไตรมาสสี่ต่ำสุดจากโครงการลงทุนในออสเตรเลีย 
• ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร 12.1% ถือว่าต่ำ 
• ค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น +69% YoY จากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 
• กำไรสุทธิ 5,989 ล้านบาท -27% YoY
• Net Profit Margin 18.8% ถือว่ายังรักษาได้ในระดับสูง 
• กำไรต่อหุ้นที่ 3.07 บาทต่อหุ้น 

 งบแสดงฐานะการเงิน  

• สินทรัพย์รวม 86,126 ล้านบาท +8% YoY
• หนี้สิน 34,661 ล้านบ้าน +7% YoY
• ส่วนของผู้ถือหุ้น 51,465 ล้านบาท +8% YoY 
• Net Gearing อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำที่ 44% 
• ต้นทุนทางการเงินยังอยู่ในระดับต่ำที่ 2.78% 

 การจ่ายเงินปันผล  

• อยู่ระหว่างเสนอมติที่ประชุม จ่ายปันผล 1.45 บาทต่อหุ้น จ่ายไปแล้ว 0.7 บาท เหลืออีก 0.75 บาท -คิดเป็น Payout Ratio 53%  จะขึ้น XD 7 พ.ค. 2024 จ่ายปันผล 21 พ.ค. 2024 
• แม้ผลประกอบการปี 2023 มาลดลง แต่มองว่าแค่ชั่วคราว เพราะปี2024ยังตั้งเป้าเติบโตทั้งยอดขายและรายได้ เราจึงยังคงความสม่ำเสมอการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้น 

 งบการลงทุน 

• ปี 2023 ใช้ซื้อที่ดิน 5.9 พันล้าน ก่อสร้าง 12.6 พันล้าน 
• ปี 2024 ตั้งเป้าซื้อที่ดิน 8 พันล้าน ก่อสร้าง 12.5 พันล้าน 

 แผนเปิดตัวโครงการปี 2024  

• เปิดตัวรวม 42 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท 
• แบ่งเป็น 
  • คอนโด กทม. 10%
  • บ้าน กทม.  40% จะมีการรุกตลาดมากขึ้น 
  • บ้าน ต่างจังหวัด 47%
  • คอนโด ต่างจังหวัด 3% 

 ESG 

• ตั้งเป้าลดแก๊ซเรือนกระจก 40% ภายในปี 2030 
• รถส่วนกลางบริษัทจะเปลี่ยนมาใช้เป็นรถ EV 
• ติดตั้ง Solar Roof ในบ้านตัวอย่าง สโมสร สำนักงานขาย และมีนโยบายติดตั้งทุกโครงการที่เปิดใหม่หลังจากนี้ 

 
Q&A 

แนวโน้มยอด walkและยอดขาย ม.ค.- ก.พ. 2024 เป็นอย่างไรบ้าง  

• ปลายปี ลูกค้า walk น้อยมาก เป็นปกติ เป็น seasonal อยู่แล้ว พอต้นปีมาก็กลับมาเยอะขึ้นเป็นปกติ  
• ยอดขายก็ขยับขึ้น จากปลายปีที่แล้วมาก 

 ลูกค้าต่างชาติสัดส่วนประมาณเท่าไหร่  

• ประมาณ 8-10% ถือว่าไม่มากถ้าเทียบกับเจ้าอื่น ๆ เพราะ แนวราบ ลูกค้าชาวต่างชาติซื้อไม่ได้ และ คอนโด ระดับกลาง ลูกค้าชาวต่างชาติก็ไม่นิยม 
• เราจะมี supalai icon คอนโดที่ชาวต่างชาติเริ่มเข้ามาให้ความสนใจพอสมควร คงจะเห็นสัดส่วนชาวต่างชาติมากขึ้นในปีนี้ 

 ต้นปี 2024 มานี้เปิดตัวโครงการใหม่มาแล้วกี่โครงการ มูลค่าเท่าไหร่  

• Q1 ที่ผ่านมา เปิดไปแล้ว 5 โครงการ มูลค่า 8,250 ล้านบาท
• แผนเปิดตัว Q1 มีทั้งสิ้น 14 โครงการ 

 จะใช้ precast แทน อิฐมวลเบามากขึ้นไหม เพราะต้นทุนถูกกว่า และจะตั้งโรงงานเองไหม  

• จริง ๆ แล้วสำหรับเรา อิฐมวลเบา ถูกกว่า ส่วนมากเราใช้อิฐมวลเบา 
• Precast เราใช้แค่บางโครงการที่จำเป็น 
• และคงไม่ก่อตั้งโรงงานเอง เพราะต้นทุนไม่ต่างกันจากการซื้อมา 

 ทำไมยอด Backlog ลดลง แต่รายได้เพิ่มขึ้น  

• เพราะเรามีการเปลี่ยนมาทำสินค้าแนวราบเพิ่มขึ้น Backlog  มักเกิดกับโครงการคอนโด เพราะเราขาย presale 
• ขณะที่แนวราบเป็นสินค้าที่สร้างเสร็จ พร้อมโอน  การที่เราทำแนวราบเพิ่มขึ้น คอนโดน้อยลง ทำให้ Backlog ดูมีน้อยลง 
• 2024 เราคาดว่าสัดส่วนยอดขายจะมาจากแนวราบ 80% 
• แปลว่าแม้ Backlog ดูจะมีน้อยลง แต่ไม่ได้ทำให้ความสามารถในการสร้างรายได้ปีนี้มีน้อยลง 

 Backlog ปัจจุบันเท่าไหร่ รับรู้ปีนี้เท่าไหร่  

• Backlog  15,700 ล้านบาท
• รอรับรู้ปี 2024 13,500 ล้านบาท 

 เป้ายอดขาย รายได้ ปี 2024  

• 36,000 ล้านบาท 

 ความคืบหน้าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในออสเตรเลีย Q4 

• ส่วนใหญ่เป็นไปตามกำหนด 
• มีเพียงโครงการเดียวที่มีการเลื่อนมาโอน Q1/2024 

 เงินกู้สกุลเงินใด สัดส่วน fix rate และ float rate มีแผนปรับสัดส่วนไหม  

• เงินกู้สกุลเงินบาท 
• สัดส่วน fix rate 70% float rate  30%
• จะมีการเปลี่ยนสัดส่วนหรือไม่ต้องดูเทรนด์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปีนี้ 

 ต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น 69% YoY  

• 2022 ต้นทุนการเงินเฉลี่ย 1.78% 2023 ต้นทุนการเงินเฉลี่ย 2.78% ขึ้นมา 1% 
• อัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นมา 1.5% 
• เราพยายามจัดการต้นทุนการเงินไม่ให้สูงมากนัก 

 แผนเปิดขายกี่โครงการ คาดว่าปิดได้กี่โครงการ  

• แผนเปิดตัว 42 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท
• คาดว่าจะปิด 20 โครงการปีนี้ 

 เป้ารายได้ และ Net Profit Margin ปี 2024  

• รายได้ 36,000 ล้านบาท
• Net Profit Margin ประมาณ 20% 

 หุ้นกู้ที่จะออกเร็ว ๆ นี้  

• จะมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนด 2 พันล้าน เราจึงมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่ภายใน 1-2 สัปดาห์นี้ 
• อาจจะออกมากขึ้น

 รายได้จากการให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้น 264 ล้านมาจากไหน  

• ธุรกิจโรงแรมที่ป่าสัก ภูเก็ต ที่มี occupancy rate ดีขึ้น 
• มีตลาดให้เช่าที่หาดใหญ่นครินทร์ กลับมาดีขึ้นหลังจากโควิด 

 หนี้สินที่ครบกำหนดชำระใน 1 ปี 15,000 ล้าน  

• มาจากหุ้นกู้ และเงินกู้ project finance จากสถาบันการเงิน 

 วัตถุประสงค์การออกหุ้นกู้ตัวใหม่ อัตราดอกเบี้ย  

• เพื่อการ rollover ตัวเดิม 
• อัตราดอกเบี้ยดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา cost of fund ดีขึ้น 

 สรุปยอดเปิดตัวปี 2023  

• คอนโด 3 ตัว แนวราบ 23 ตัว 
• กทม. 11 โครงการ ภูมิภาค 15 โครงการ 

 แนวโน้มต้นทุนปี 2024  

• ต้นทุน ปีนี้คาดว่าไม่ได้หวือหวาคล้ายกับปี 2023 
• และยังสามารถ ควบคุมต้นทุน SG&A ได้ประมาณ 11-12% เช่นเดิม 

 สัดส่วน รายได้ กำไรจากการร่วมทุนกับออสเตรเลีย และแนวโน้ม 3-5 ปี  

• เรามีสัดส่วนลงทุนเพิ่มเติมเมื่อปลายปี 2023  สัดส่วนรายได้ปีนี้จึงขยายตัว 
• แนวโน้ม 3-5 ปีข้างหน้าก็น่าจะประมาณปีนี้ ยกเว้นว่าเรามีการลงทุนเพิ่มเติม 

 การบริหารคน 

• ขยายโครงการไปภูมิภาค ทำให้พนักงงานมีความรู้สึกเป็น ownership และสามารถอยู่กับบริษัทในระยะยาว 
• เราไปต่างจังหวัดแล้วเราอยู่ยาว สื่อสารให้พนักงานทราบ ให้ผู้รับเหมาทราบ 

 ข้อได้เปรียบการแข่งขันของธุรกิจอสังหาฯวัดจากอะไร  

• การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง 
• ที่ดิน 
• Segment 

 Segment ที่น่าสนใจ  

• สินค้าระดับกลางราคา 3-8 ล้านขึ้นไป ยังไปได้ดี อัตราการกู้ไม่ผ่านไม่เยอะ  real demand หนักแน่น

 นิติบุคคลเป็นของใคร / จะไปทำ recurring income เพิ่มเติมไหม  

• แนวราบ เราทำเองเบื้องต้น แล้วส่งมอบเมื่อลูกค้าพร้อมจะรับไป 
• คอนโด จ้าง professional หลายเจ้า โดยเลือก segment โครงการต่าง ๆ ให้เหมาะสม 
• เรามีทำ office เพิ่มเติม แต่เราคิดว่าตลาดที่เหมาะที่สุดตอนนี้คือซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 

 สัดส่วนรายได้ กทม. และ ต่างจังหวัด  

• กทม. น่าจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้น แต่ต่างจังหวัดยังมากกว่าอยู่ 

ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=D6BMsbwpfxs  
 

Oppday Q2/2024 SPALI บมจ. ศุภาลัย


ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://www.set.or.th/th/market/product ... y-snapshot