Thanonlongtun

Oppday Q1/2023 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล WHAIR



Presentation https://weblink.set.or.th/dat/registrat ... -WHAIR.pdf
 

ผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ปี 2566 หุ้น WHAIR
  
 ที่มา: บริษัทหลักทรัพย์ โกลเบล็ก จำกัด 

 

Oppday Q3/2023 WHAIR ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล


ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย 
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/6167 

Oppday year-end 2023 WHAIR ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล

ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/7195

Oppday Q1/2024 WHAIR ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล


ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/7202

Oppday Q2/2024 WHAIR ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล

ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://www.set.or.th/th/market/product ... y-snapshot

 

สรุปคลิป Oppday Q2/2024 WHAIR ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล  

ภาพรวม WHAIR 

 

• ลงทุนในสิทธิการเช่า คลังโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป 30 ปี บวกสิทธิในการต่อสัญญาอีก 30 ปี 
• ซึ่งปัจจุบันอายุสิทธิการเช่าของเรา เหลืออยู่ประมาณ 53 ปี 9 เดือน 
• คลังโรงงานและคลังสินค้าที่เราเข้าลงทุน รวมทั้งหมด 160 Units โดย 87% เป็นโรงงาน อีก 33% เป็นคลังสินค้า 

Location ทั้งหมดที่เข้าลงทุนในปัจจุบัน  

• ลงทุนแล้วทั้งหมด 8 Location 
• โดย  6 Location  เป็นใจกลางสำคัญของอุตสาหกรรม อยู่ในโซนชลบุรี ระยอง EEC สะดวกในการเชื่อมต่อการขนส่ง 
• นอกจากนี้มีการกระจายการลงทุนไปในโซนอื่นด้วย ได้แก่ สระบุรี ทรัพย์สินประมาณ 9% ลงทุนอยู่ในบริเวณนี้ เป็นจุดสำคัญในการขนส่งไปภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 
• และมีการลงทุนที่จังหวัดปราจีนบุรี สะดวกในการเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน 

 Highlight  

• ได้รับอานิสงค์จากผลประโยชน์ต่าง ๆ ที่ทางรัฐบาลมีให้กับโซน EEC เนื่องจากทรัพย์สิน 91% ของเราอยู่บริเวณนี้ อีกทั้ง 39% อยู่ในเขตประกอบการเสรี (Free Zone) ช่วยดึงผู้เช่า นักลงทุนต่างชาติ และนักลงทุนในไทย เข้ามาลงทุนบริเวณนี้ 
• เราผ่านช่วงโควิดมาได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าอยู่ประมาณ 90% 
• กองทรัสต์เราเป็น Network ที่เหนียวแน่นกับกลุ่ม WHA Group เรียกได้ว่าเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเบอร์ 1 ของประเทศ และปัจจุบันยังมีการขยายตัวนิคมอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่องทั้งไทยและเวียดนาม เป็นโอกาสที่จะเกิดโรงงานและคลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น ทำให้เรามีโอกาสที่จะเข้าไปลงทุนเพิ่มเติม โดยปีนี้เราจะมีการเข้าลงทุนเพิ่มเติม 
• กองทรัสต์ของเราได้ผลประโยชน์เต็ม ๆ จากสงครมามการค้าระหว่างจีน อเมริกา ที่มีการเคลื่อนย้ายฐานทุนออกจากประเทศจีนมาประจำที่ประเทศไทย เพื่อลดความเสี่ยงผลกระทบสงครามการค้า ประกอบกับเราเป็นทรัพย์สินประเภทพร้อมใช้ ตอบโจทย์การที่เขาต้องการย้าย Operation มาอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง 
• ด้าน Supply คู่แข่งที่จะมาสร้างเพิ่มเติม ในส่วนของโรงงานสินค้าสำเร็จรูป ที่ผ่านมาถือว่ามีไม่มากนัก เพราะบริเวณ EEC ที่ดินแพง ค่าก่อสร้างปัจจุบันสูง ทำให้ Supply บริเวณนั้นไม่ค่อยโต 
• ด้านการกระจายพอร์ต เรามองว่า EEC เป็นใจกลางของอุตสาหกรรมของประเทศ แต่ยังมีบริเวณอื่น ๆ ในประเทศที่น่าสนใจ เรามีการลงทุนไปในหลาย ๆ โซน เพื่อรองรับผู้เช่าที่มีความหลากหลายมากขึ้นและได้มีการกระจายความเสี่ยง ทำให้กองมั่นคงมากขึ้น และสามารถจ่ายปันผลให้ทางผู้ถือหน่วยได้ 

 ผู้ถือหน่วยของกอง  

ผลการดำเนินงาน Q2/2024  

• อัตราการเช่า ณ สิ้นไตรมาส 93.5% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่ 91.8% ( อัตราการเช่าเมื่อรวม undertaking แล้วอยู่ที่ 96.1%)
• มีสัญญาที่เข้ามาใหม่หลายสัญญา  ทั้งหมดเป็นผู้เช่าสัญชาติจีน จากหลากหลายอุตสาหกรรม 
• สัญญาที่หมดอายุในไตรมาสสอง เราสามารถทำอัตราการต่อสัญญาได้ถึง 96% (ภาพรวมครึ่งปีแรก 88%)
• กองทรัสต์จัดตั้งขึ้นปี 2016 จนปี 2022 เราได้รับ SET Award Outstanding REIT Performance และปี 2023 2024 เราติดอยู่ใน ESG100 และได้รับการจัดอันดับจาก TRIS Rating BBB+ (Stable)

รายละเอียดผู้เช่า  

• ผู้เช่าจีน อันดับหนึ่ง ที่ 37.6%  รองลงมาเป็น EU 20% และ Japan 12% 
• ในส่วนของอุตสาหกรรมมีหลากหลาย  อันดับหนึ่งคือ Auto Part ทั้งแบบสันดาปและ EV รองลงมาเป็น Consumer, Logistic และ Electronic 
• ประเภทอาคาร Warehouse 28% ที่เหลือเป็นโรงงาน 
• สัญญาเช่าที่จะหมดอายุ ครึ่งปีหลังมีสัญญาเช่า 15% ที่จะหมดอายุ ปีหน้ามี 50% และ 35% หมดอายุปี 2026 เป็นต้นไป ปัจจุบันอายุการเช่าคงเหลือเฉลี่ยอยู่ประมาณ 1.3 ปี ถ้ารวมสัญญาที่ผู้เช่าจะต่ออายุแล้วจะเหลือประมาณ 2 ปี 

 Top 10 ผู้เช่า -> ทำรายได้ให้กองทรัสต์ประมาณ 37.4%   ผลประกอบการทางการเงิน Q2/2024  

• รายได้ 224 ล้าน เพิ่มขึ้นจากไตรมาสหนึ่ง  2 ล้าน จากการที่ Occupancy Rate มีการปรับตัวสูงขึ้น 
• อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นประมาณ 3 ล้าน จากการ renovate หรือทำอาคารให้กับผู้เช่าที่เข้ามาใหม่หรือต่อสัญญา และบางส่วนเป็นค่าใช้จ่าย one time เช่น การยื่น filling ให้กับทาง กลต. สำหรับทรัพย์สินที่จะนำเข้ามาลงทุนเพิ่มเติม หรือ ค่าใช้จ่ายที่ปรึกษาด้าน ESG 
• ทำให้ภาพรวม Net Investment Income ใกล้เคียงกับไตรมาสที่แล้วที่ 144 ล้านบาท 

 สินทรัพย์  

• Total Asset ปี 2016 เริ่มต้นที่ 8,200 ล้าน ปัจจุบันอยู่ที่ 13,122 เติบโต 6% จากการเข้าลงทุน 4 รอบที่ผ่านมา 
• Net Asset Value 8,502 ล้านบาท หรือ 8.5934 บาทต่อหน่วยทรัสต์ 

 หนี้สิน  

• หนี้ที่มีการกู้ยืมสถาบันการเงิน 4,372 ล้านบาท  LTV 33.32% อายุหนี้คงเหลือ 3 ปี 
• ปีนี้จ่ายเงินปันผลไปแล้ว 0.2744 บาทต่อหน่วยทรัสต์ 

  การลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติม  

• เป้าหมายคือเพิ่มเข้ามาในไตรมาส 4/2024 
• โดยเราเข้าลงทุนในอาคาร 10 หลัง ได้แก่ อาคารโรงงาน 8 หลัง และคลังสินค้า 2 หลัง 
• เป็น 4 โครงการของ WHAID โดย 2 โครงการเป็นโครงการที่เราลงทุนอยู่แล้ว มีอัตราการเช่าในระดับสูง และอีก 2 โครงการเป็นโครงการใหม่ 
• ทั้ง 10 อาคารที่เข้าลงทุนในรอบนี้ ปัจจุบันมีผู้เช่า 100% 

หลังจากเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้  

• พื้นที่เช่า เพิ่มขึ้นมาประมาณ 9% จาก 160 Unit เป็น 170 Unit พื้นที่เช่ารวม 469,000 ล้านตารางเมตร  เรียกว่าเป็นการเพิ่มความสามารถ เพิ่มรายได้ให้กับกองทรัสต์ 

 
Q&A 

ปี 2025 มีหนี้เงินกู้ครบกำหนดชำระเท่าใด วางแผนจ่ายคืนอย่างไร  

• 622 ล้านบาท 
• จะออก Bond เพื่อชำระหนี้ 

ปัจจัยส่งผล Undertaking Income  

• แต่ละรอบของการเข้าลงทุนเพิ่มเติม เราจะมี structure ที่ของให้ทางเจ้าของทรัพย์สิน จ่ายชดเชยรายได้กรณีของห้องว่าง หรือเป็นการชดเชยขั้นต่ำ ซึ่ง Rate ที่เกิดขึ้นแต่ละรอบจะพิจารณาจากตัวสัญญาเช่าของผู้เช่าที่เข้ามาแต่ละรอบมาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักกันว่าเป็นอัตราเท่าไหร่ 

 ทำไมค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 1  

• การ Renovate ตัวอาคารเพื่อรองรับผู้เช่าที่เข้ามาใหม่ไตรมาสสอง และผู้เช่าที่ต่อสัญญาบางส่วน
• ค่าใช้จ่ายกอง เช่น ค่าที่ปรึกษาทำ TESG / TRIS Rating และค่าธรรมเนียมในการยื่น filling กับ กลต. 

 ผู้เช่าหลักของอาคารประเภท Detach และระยะเวลาสัญญา  

• เช่น Packing / Auto Parts
• ปกติสัญญาเราประมาณ  3 ปี  แต่บางรายมีการต่อสัญญาเรื่อย  ๆ

 การต่อสัญญาผู้เช่าคลังสินค้าไตรมาสสอง / ภาพการต่อสัญญาครึ่งปีหลัง  

• ผู้เช่าคลังสินค้าต่อสัญญา 100% 
• ครึ่งปีแรกอัตราการต่อสัญญา 88% มองทั้งปีไม่ต่างจากเดิม 

 ปัจจัยทำให้บริษัทเพิ่มอัตราค่าเช่า ทั้งในส่วนของผู้เช่ารายใหม่และผู้เช่าเดิม  

• การเจรจาต่อรอง เราดูหลากหลายอย่าง ทั้ง Market Rate / Size / occupancy rate 
• ถ้าเป็นในช่วงที่ occupancy rate อยู่ในระดับสูง  และ Supply บริเวณนั้นไม่มาก ก็มีความน่าจะเป็นในการปรับขึ้นค่าเช่า 
• ที่ผ่านมานับจากช่วงโควิด  เทรนด์การปรับค่าเช่ามาในจุดที่ดีขึ้นเรื่อยๆ 
• ในมุมผู้เช่าการที่เขาจะตัดสินใจว่าย้ายไปอยู่ที่อื่น การเคลื่อนย้ายมีต้นทุน การอยู่ในนิคมกับนอกนิคมก็ต่างกัน มีหลากหลายปัจจัยที่เราคำนึง

 LTV ได้มากที่สุดกี่%  

• เราได้ Investment Grade BBB+
• LTV เราได้ถึง 60% แต่ทางกองไม่ได้มีนโยบายที่จะไปถึงตรงนั้น เป้าหมาย LTV ไม่สูงไปกว่า 40%

 อยากจะไปลงทุนเวียดนามกับลาวบ้างหรือไม่  

• เราพิจารณาหลายอย่าง ทั้งนโยบายการลงทุนเพิ่มเติมของกอง  Opportunity และ Cost 

 ผู้เช่า Top10 ที่จะครบกำหนดสัญญาในปีนี้  

• ที่ครบกำหนดในปีนี้ ต่อไปแล้วบางส่วน เหลืออีกรายเดียวที่อยู่ในครึ่งปีหลัง ซึ่งแนวโน้มคือผู้เช่ารายนี้จะต่อสัญญา 

 ค่าใช้จ่ายยื่น filing ที่มีใน Q2 จะมีใน Q3 ด้วยหรือไม่ ประมาณเท่าไหร่ 

• อาจจะมีแต่ในจำนวนที่ไม่ได้เยอะ 

 แนวโน้มต่อสัญญาที่หมดอายุในช่วงเวลาที่เหลือปีนี้ และ Q1/2025 

• สัญญาเช่าที่หมดอายุในปีนี้ 14.6%  แนวโน้มต่อสัญญาภาพรวมทั้งปีเป็น Positive คาดจะรักษาอัตราการต่ออายุใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ในส่วนของผู้เช่าที่ไม่ได้ต่อสัญญาก็มีการหามาเติมได้แล้วในบางส่วน 
• สัญญาที่จะหมดอายุใน Q1/2025 เราก็ได้เริ่มมีการพูดคุย

การปรับขึ้นค่าเช่า คาดว่าทำได้กี่ % 

• ที่ผ่านมา 1-2% ต่อปี คาดว่าแนวโน้มจะดีขึ้นเรื่อย ๆ 

 จะมีผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกที่ไม่ต่ออายุหรือไม่  

• บางส่วนเพิ่งมีการต่ออายุไป  บางส่วนอยู่ระหว่างการพูดคุย ยังไม่มีผู้เช่าที่ปฏิเสธการต่อสัญญา 

 การเปลี่ยนแปลงอัตราค่าน้ำไฟ ส่งผลต่อการขึ้นค่าเช่าหรือไม่  

• ค่าน้ำ ค่าไฟ ผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบเอง ไม่ได้ส่งผลกับทางเรา 

 ปัจจัยที่ส่งผลในช่วงครึ่งหลังของปี  

• เห็นเทรนด์ที่ชัดเจนจากผู้เช่าจีนที่เข้ามาต่อเนื่อง  
• ปัจจัยหลักจากการเคลื่อนย้ายฐานทุน และมาตรการต่าง ๆ ในการดึงนักลงทุนเข้าประเทศ บางรายมาในลักษณะของการบอกต่อ 

  หากผู้เช่ารายใหม่มีการผลดำเนินงานขาดทุน เราคัดเลือกผู้เช่าอย่างไรให้แน่ใจว่าระยะต่อไปผู้เช่าจะไม่มีปัญหาในการชำระค่าเช่า  

• ในส่วนของผู้เช่าใหม่ เราพิจารณาหลายอย่าง เช่น บางรายไม่เคยประกอบการในไทยเลยไม่เห็นงบการเงิน แต่บริษัทแม่เติบโตดีในต่างประเทศ  หรือช่วงแรกมีการขาดทุนเพราะต้องลงทุน Set up 

 
ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=kHKoeakr9q4