Thanonlongtun

Oppday Year End 2022 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIMIRT


 
 

Oppday Q1/2023 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIMIRT 



Presentation  https://weblink.set.or.th/dat/registrat ... 062023.pdf

 
 

Oppday Q2/2023 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์



ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/5675 
 

สรุป Oppday Q2/2023 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 

ภาพรวมผลประกอบการ Q2 

• รายได้รวม 232.9  ล้านบาท 
• สินทรัพย์รวม 11,137 ล้านบาท
• Remaining LH 26.8 ปี
• สัดส่วน Free Hold / Lease Hold อยู่ที่ 60-40 
• อัตราการเช่าเฉลี่ย 96.8%

Competitive Advantage  

• Occupancy rate อยู่ระดับสูงที่ 96.8% ถือสูงสุดในอุตสาหกรรม 
• อัตราผลตอบแทนสม่ำเสมอ โตต่อเนื่อง มีการจ่ายเงินปันผลมากที่สุดในอุตสาหกรรม 
• การลงทุนในทรัพย์สินมีการกระจายตัวในระดับสูง และมีการลงทุนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดย ณ ไตรมาสสองมีสินทรัพย์ลงทุนรวม 10,606 ล้านบาท 

 Location มีการกระจายตัวหลากหลาย  

• Warehouse and Factory -> อยุทธยา ปทุมธานี ฉะเชิงเทรา ระยอง ชลบุรี สมุทรปราการ 
• Cold Storage ห้องเย็น -> สมุทรสาคร ฉะเชิงเทรา 
• Chemical Tank -> สมุทรสาคร 

 ผลประกอบการทางการเงิน ถือว่าอยู่ในระดับที่มั่นคง มีเสถียรภาพ 

• รายได้รวม 233 ล้านบาท ปรับเพิ่ม +7.1% YoY เพราะมีการลงทุนเพิ่มในสองโครงการ มีการรับรู้รายได้เต็มไตรมาส 
• สัดส่วนรายได้ 43.6% warehouse / 29.1% chemical tank /  14.3% cold storage / 13% factory 
• กำไรจากการดำเนินงาน ปรับลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 138 ล้านบาท -3.8% YoY  จากต้นทุนการเงินปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ถือว่าได้รบผลกระทบจำกัด เพราะกองมีการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยเงินกู้ 50% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ 
• กำไรสุทธิ 152.4 ล้านบาท 

 ฐานะทางการเงิน 

• สินทรัพย์รวม ที่ 11,137 ล้านบาท
• NAV 12.4185 
• หนี้สินรวมเพิ่มสูงขึ้น เกิดจากเงินกู้เพิ่มขึ้น เพื่อไปลงทุนสองโครงการที่ลงทุนเพิ่ม แต่อัตราการกู้ยังอยู่ในระดับที่จัดสรรได้ 
• D/E 0.5 เท่า 

 การจ่ายเงินปันผล 

• 0.2230 บาทต่อหน่วยทรัสต์ 
• กองมีการเลือกทรัพย์สินมีคุณภาพสูง ทำให้มีการจ่ายปันผลต่อเนื่องทุกไตรมาส (เป็นอันดับ 1 ในตลาด)

Outlook 

• เป้าหมาย 2025 มุ่งหวังขยายมูลค่าทรัพย์สินให้ได้ถึง 20,000 ล้านบาท โดยคัดเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ

Transaction ล่าสุดที่เพิ่งมีการประกาศ​ -> ลงทุนเพิ่มในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปื่นทอง  

• กองทุนมีการลงทุนในโรงงานสำเร็จรูปและอาคาร สำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 90 unit เป็นกรรมสิทธิ์ 100%
• ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 1 2 และ 3 ใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง อยู่ในโซน EEC 
• พื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 143,000 ตารางเมตร 

Q&A 

Q: การจ่ายเงินปันผลจ่าย 

• ตั้งแต่จัดตั้งกองมา กองจ่ายเงินเป็นเงินสดทั้งหมด ยังไม่เคยมีการลดทุน 

Q: มุมมองลูกค้าต่างประเทศที่กำลังจะย้ายการผลิตมาไทย ข้อดี-ข้อเสีย ของการมาเช่าโรงงานหรือคลังสินค้าของกอง กับการซื้อที่ดินสร้างโรงงานเอง 

• ขึ้นอยู่กับว่าขนาดธุรกิจเป็นอย่างไร 
• ถ้าซื้อที่ดินและก่อสร้างโรงงานเองก็จะมีเรื่องเงินทุนที่มากกว่าและใบอนุญาตต่าง ๆ ที่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมายที่ต้องดำเนินการด้วยตัวเอง 
• การเช่า ลงทุนน้อยกว่า มีเวลาไปโฟกัสธุรกิจ 

Q: Supply เป็นอย่างไร และถ้า Supply เยอะกว่า Demand ค่าเช่าจะลดลงไหม  

• การเพิ่มขึ้นของ Supply ยังมีข้อจำกัดจากเรื่องราคาที่ดินที่มีความต้องการมาก และการจะ Develop ต้องอยุ่ในโซนสีที่ถูกต้องทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนสูงขึ้น ส่งผลต่ออัตราค่าเช่าที่ต้องสูงขึ้น 

 Q: อัตราสัญญาเช่าเป็นอย่างไร / อัตราค่าเช่าปรับขึ้นเฉลี่ยกี่% 

• ต้นปีถึงไตรมาสสอง อัตราการต่อสัญญาอยูที่ 52% แต่อัตราการเช่าของกอง ณ Q2 ที่ 97% เนื่องจากแม้ผู้เช่าเดิมจะไม่เช่าต่อ ก็มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา 
• อัตราค่าเช่าปรับขึ้นเล็กน้อย

ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=KrN4UhQaYMQ 
 
 

Oppday Q3/2023 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์


ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/5972

 

#สรุปคลิป Oppday Q3/2023 [ AIMIRT ] ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 

AIMIRT Highlights Q3/2023 

• รักษาการจ่ายปันผลสูงสุดเทียบกับอุตสาหกรรม จากการบริหารงานมีประสิทธิภาพ คัดสรรทรัพย์สินมีคุณภาพ 
• มีการวางแผนล่วงหน้าไว้ จากอัตราดอกเบี้ยที่คาดการณ์ว่าจะสูงขึ้น เรามีอัตราดอกเบี้ยคงที่ครึ่งหนึ่งของพอร์ต ทำให้รักษาผลประกอบการออกมาในระดับที่ดี 
• Convert กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองเข้ามา 

 AIMIRT Overview Q3/2023 

• รายได้รวม 222.5 ล้านบาท 
• สินทรัพย์รวม 11,117.4 ล้านบาท 
• อัตราเงินกู้ต่อสินทรัพย์รวม IBV/TAV 31.2% 
• NAV per Unit 12.3996 บาท 
• ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.2230 บาท
• อัตราส่วน Freehold 60% : Leasehold 40% 
• ส่วนของ Leasehold มีอายุสัญญาเช่าเหลืออยู่ 26.6 ปี 
• อัตราการเช่าเฉลี่ย 95% ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากสองไตรมาสที่ผ่านมา จากอัตราเช่า TIP holding และ MS Warehouse ที่ลดลง 

 Key Competitive Advantage  

• รักษาอัตราการเช่า แม้จะมีการปรับตัวลดลงมาบ้าง แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูงที่ 95% และสูงกว่าคู่แข่งในอุตสาหกรรม 
• รักษาการจ่ายปันผลที่สูงต่อเนื่อง และมีการปรับขึ้นมาต่อเนื่อง จ่ายปันผลสูงอันดับหนึ่งเทียบกับคู่แข่ง 
• มีการกระจายตัวของประเภททรัพย์สินทั้ง warehouse/factory/cold storage/chemical tank ทำให้กระจายความเสี่ยง กระจายทำเลที่ตั้ง  
• เติบโตแบบ inorganic growth ลงทุนเพิ่มอย่างต่อเนื่องทุกปีตั้งแต่เข้า IPO มา ความเป็นอิสระทำให้กองไม่มีข้อจำกัดที่จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน 
• มีความโปร่งใสในการบริหารจัดการ  

 Portfolio Overview Q3/2023 

• อัตราการเช่าสูงที่ระดับ 95% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของ Industrial REITS ในตลาด
• รายได้รวม 223 ล้านบาท ปรับตัว -4.5% QoQ จากไตรมาสสองที่มีรายได้พิเศษเข้ามา และ  +1.8% YoY จากโครงการที่ลงทุนเพิ่มขึ้นปีที่แล้ว 2 โครงการ 
• Net Investment Income กำไรจากการดำเนินงาน 121.5 ล้านบาท -12% QoQ และ -2.7% YoY จากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราเงินกู้ในตลาด ทำให้ต้นทุนการเงินส่วนหนึ่งปรับตัวสูงขึ้น และ รายจ่ายที่เพิ่มขึ้นจาก one time expense จากการลงทุนเพิ่มเติม
• ฐานะทางการเงินมั่นคง สินทรัพย์รวม 11,117.4 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 6% จากการลงทุนเพิ่มเติม
• หนี้สินรวม 3,733.7 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 19.2% จากการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเพื่อนำไปลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการ 

 ภาพรวมเงินกู้ของกองทรัสต์  

• Total Interest Bearing Debt ปรับตัวลดลงจากสิ้นปีที่แล้ว จากการทยอยชำระคืนเงินต้น 
• IBD to TAV 31.2%
• D/E 0.5 เท่า 
• 54.4% ของเงินกู้ เป็นดอกเบี้ยคงที่ 

AIMIRT Outlook  

• เป้าหมายการเติบโตของสินทรัพย์ของกอง 20,000 ล้านภายในปี 2025 ตอนนี้ยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องตามเป้าหมาย จากปัจจัยสนับสนุนได้แก่ 
• การเน้นไปที่การคัดเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพ 
• เราเป็น REIT solution ทั้งสำหรับ real estate owner และ developer ไม่ได้มุ่งเน้นซื้อทรัพย์สินอย่างเดียวแต่ยังจัดหา solution ต่าง ๆ 
• สร้าง platform ที่เป็น Partner กับเจ้าของทรัพย์สินหลาย ๆ โครงการ ทำให้มีการขายทรัพย์สินเข้ามาให้ต่อเนื่อง 

Q&A

ทำไมค่าใช้จ่าย Q3 สูงขึ้น 

• หนึ่ง ต้นทุนทาการเงินสูงขึ้น จากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น
• สอง one time expense จากการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม 

 ทำไม Occupancy Rate ลดลง  

• การมีพื้นที่ว่างของพื้นที่เช่าเป็นเรื่องปกติ ภาพรวมลดลงมาเล็กน้อยจาก 97% เหลือ 95% ซึ่งก็ยังถือว่าสูง ไม่ได้มีผลกระทบจากมีนัยยะสำคัญ  ไม่อยากให้นักลงทุนกังวล 

 ต้นทุนการกู้ยืมเงินเฉลี่ยไตรมาส 3  

• 4.6% 

 เงินกู้ที่จะครบกำหนดปี 2025 จำนวน 27% จะ refinance ไหม  

• มีแพลนที่จะ refinance 
• ไม่ได้มีความกังวลเรื่องนี้ เนื่องจากสินทรัพย์ที่เรามี มี freehold 60% การ rollover หรือ refinance เป็นส่งที่ทำปกติสำหรับ REIT 
• คิดเป็นเงินกู้ที่ต้องชำระคืน 950 บาท เราได้วางแผนล่วงหน้าสำหรับยอดเงินตรงนี้แล้ว

 โครงการที่ยังเช่าไม่เต็ม  มีอะไรบ้าง  

• โครงการ TIP Holding เป็นคลังสินค้า  ว่าง 1 ยูนิต
• โครงการ MS Wearhouse เป็นคลังสินค้า ว่าง 2 ยูนิต 

 ผลกระทบ Esso ขายธุรกิจให้ บางจาก  

• ไม่ได้มีผลกระทบใด ๆ กับกอง เพราะ ผู้เช่าที่เช่ากับกองเป็นธุรกิจ Chemical 

 MS Wearhous ลูกค้าที่ออกไปเพราะอะไร กลุ่มไหน  

• เพราะหมดสัญญาและไม่ได้ต่อ
• เป็นกลุ่มอาหารสัตว์ 

 แผน convert PPF เข้ามาในกองทรัสต์  

• ส่ง filling ไปแล้ว ก.ล.ต. กำลังพิจารณาและรอการประกาศใช้สิทธิประโยชน์เรื่องของค่าธรรมเนียม 
• เมื่อเรียบร้อยแล้วจะดำเนินให้ไวที่สุด 
• ค่าใช้จ่ายอยู่ในระดับที่ต่ำ ไม่ได้น่ากังวล 

 ผู้เช่า Tip holding ที่ออก เป็นใคร หาคนเช่าใหม่ยากไหม  

• ลูกค้าที่ออกไปเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม logistic
• ผู้เช่าคลังสินค้า ขึ้นกับหลายปัจจัยทั้งสภาพเศรษฐกิจ ทำเลที่ตั้ง  และช่วงเวลานั้น ๆ ของปี 
• ปกติหาผู้เช่าใหม่ใช้เวลา 2-6 เดือน 
• Tip holdong อยู่ในทำเลดี ปกติใช้เวลาไม่นานในการหาผู้เช่ารายใหม่  

 Potential tenants ของ 2 โครงการที่ยังว่าง  

• มีการพูดคุยไว้กับมีผู้เช่าหลายราย แตกต่างหลายอุตสหากรรม ถ้ามีมาเช่าแล้วจะมาอัพเดทให้ทราบกัน 

 มีโอกาสปิดดีลกับผู้เช่ารายใหม่ใน Q4 หรือไม่  

• โอกาสมีทุกไตรมาส หวังจะเห็นการปิดดีลในไตรมาสสี่อย่างน้อย 1 ดีล 

 
ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=ahmlzIJHRXs  
 
 
 
 

Oppday year-end 2023 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/6450

 

Oppday Q1/2024 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย
https://listed-company-presentation.set ... h/vdo/6564

สรุปคลิป Oppday year-end 2023 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์


AIMIRT FY2023 Highlights 

• การเติบโตอย่างต่อเนื่องของตัวรายได้ของ AIMIRT จากการลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินใหม่ใหม่
• หากถือหน่วยของAIMIRT มาอย่างต่อเนื่อง การจ่ายประโยชน์ตอบแทนหรือว่าจ่ายเงินปันผลสําหรับAIMIRT ก็ยังเป็นกองทรัสต์ที่จ่ายเงินปันผลที่เป็น cash dividendสูงที่สุดในกลุ่มของ REIT ในปี 2023 ก็คืออยู่ที่รวมทั้งปี 0.8840 บาท 
• นําเสนอแผนการรับการแปลงสภาพจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองหรือ PPF เข้ามายังกองทรัสต์ AIMIRT  ซึ่งเรื่องนี้ตามที่ได้เรียนให้ข้อมูลไปก็จะเป็นนวัตกรรมที่ทางAIMIRT  เอง ได้มีการคิดเพื่อที่จะทําให้เกิด หนึ่งก็คือเรื่องของการเฟ้นหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบไหนก็ตาม เพราะฉะนั้น อันนี้ก็จะเป็นการเป็นการเน้นย้ำว่าความไดนามิคของAIMIRT การที่จะมองหาเฟ้นหาทรัพย์ใหม่ ๆ เข้ามาเพื่อการลงทุนที่ทําให้กองมีมูลค่าทรัพย์สินที่โตขึ้นมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และแน่นอนประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยไม่ด้อยลง เพราะฉะนั้นก็จะเป็นเรื่องที่เราได้รับการอนุมัติจากที่ประชุม ECM ในการที่จะรับการแปลงสภาพPPFเข้ามายังAIMIRT

AIMIRT Overview  

• รายได้รวม 911.9 ล้าน
• มีมูลค่าทรัพย์สินรวม  11,067.9 ล้าน
• สัดส่วนของ IBD ต่อมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 31.3% 
• NAV ณ วันที่ 31ธันวาคม 12.3305 บาทต่อหน่วย 
• เงินปันผล ทั้งปีอยู่ที่ 0.8840 บาท 
• ด้าน Operation  พื้นที่เช่ายังเท่าเดิม ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่พื้นที่เช่า สัดส่วน FH:LH ที่ 60%:40%  
• สัดส่วน Remaining LH ยังมี Duration เฉลี่ยค่อนข้างสูงอยู่ที่ 26.3%  
• อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 96.8%  ในปีที่แล้ว

Snapshot แต่ละโครงการ  

• ทั้งหมด 14 โครงการจาก Asset Owner  9  รายด้วยกัน
• ก็จะเห็นว่ามีการปรับตัวของ Occupancy Rate  เป็นไปตามสภาวะเศรษฐกิจ แล้วก็เป็นไปตามแบบสภาพปกติของของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทําให้อัตราการเช่าในไตรมาสที่ 4 อยู่ที่ 97.2% 

5 จุดเด่น ที่ทำให้ AIMIRT มีความสามารถในการแข่งขันและมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันมากกว่า

• เรื่องที่เรายังสามารถรักษาอัตราการเช่าอยู่ในระดับที่สูง ก็คือสูงกว่าค่าเฉลี่ยของ Peers เราอยู่ที่ 96.8% เทียบกับ Peer ที่ 91%
• เรื่องการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในรูปของ cash divident ในปีที่แล้วอยู่ที่ 0.8840 ก็จะเห็นว่ามีการจ่ายประโยชน์ต่อการที่ที่สูงอย่างต่อเนื่อง 
• เรื่องของการกระจายตัว ของประเภททรัพย์สินแน่นอนถ้าท่านนักลงทุนได้ได้เป็นผู้ถือหน่วยของAIMIRTอยู่แล้ว จะทราบดีว่าAIMIRTเป็นกองทรัสต์ Industrial REIT ที่มีการกระจายตัวของทรัพย์สินที่หลากหลายได้เยอะที่สุด เมื่อเทียบกับ Peer คือนอกเหนือจากทรัพย์สินประเภทปกติทั่วไปเช่น คลังสินค้า โรงงานให้เช่า เรามีห้องเย็น Chemical Tank ซึ่งแน่นอนการกระจายตัวของประเภทของทรัพย์สิน ทําให้เกิดการกระจายตัวของทําเลที่ตั้ง ก็จะเกิดการกระจายตัวของความเสี่ยง
• ของ Inorganic Growth ก็จะเห็นว่ามีการเติบโตในการลงทุนในทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ IPO ประมาณสัก 2,400 ล้าน จนมาถึงปี 2023 ขึ้นมาเป็น 10,570 และรอการ convert ของ PPF เข้ามาก็จะมีทรัพย์สินเพิ่มอีกในระดับนึง เราเฟ้นหาของในการที่จะมานําเสนอกับนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง
• เรื่องของการบริหารจัดการโปร่งใสบนแพลตฟอร์มของความเป็นอิสระ ทําให้เรามีการทํางานที่โปร่งใสและมีการควบคุมการทํางานได้อย่างเป็นอิสระอย่างเต็มที่ สิ่งสะท้อนมาก็คือ นักลงทุนเองก็มีความเชื่อมั่น เจ้าของโครงการต่างต่างก็อยากให้ความสนใจแล้วก็มีการขายทรัพย์สินเข้ามาที่กองอย่างต่อเนื่อง

  

• การกระจายตัว ของทรัพย์สินที่ผมเรียนให้ทราบไปแล้ว เนื่องจากเรามีประเภทของทรัพย์สินหลากหลายรูปแบบ เพราะฉะนั้น การกระจายตัวจะไม่ได้ไปมีคอนเซ็นเทรชั่นเยอะอยู่ในโลเคชั่นที่เป็นโลจิสติกส์เท่านั้น ก็ยังเป็นเรื่องของโลเคชั่นที่เหมาะกับผู้ประกอบการของธุรกิจในแต่ละประเภท  Financial Performance  FY2023 

• รายได้รวม 912 ล้าน ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า เหตุผลก็คือ เรารับรู้รายได้เต็มปีของโครงการที่เราไปลงทุนเพิ่มในปี 2022 สองโครงการ และปี 2023 กองก็รับรู้รายได้เต็มปีจากทั้งสองโครงการนี้เพิ่มเติมเข้ามา
• ค่าใช้จ่ายในการดําเนินโครงการ มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามขนาดของทรัพย์สินที่เราเข้าไปลงทุนเพิ่ม 
• กําไรจากการดําเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายก็ยังมีการปรับตัวดีขึ้น YoY แต่เมื่อเรามาดู Net Investment Income หรือว่ากําไรจากการดําเนินงานภายหลังรับรู้เรื่องดอกเบี้ยจ่าย จะเห็นว่าทั้งปี 2023 อยู่ที่ 526 ล้าน มีการปรับตัวลดลงประมาณ 7% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้วสาเหตุหลัก ๆ ก็คือเกิดจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นจากดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นทั้งตลาด หลัก ๆ ก็จะเป็นเรื่องของอัตราดอกเบี้ยฐาน MLR ที่เพิ่มสูงขึ้นตลอดทั้งปี ก็เลยทําให้ตัวต้นทุนทางการเงินของกองเพิ่มสูงขึ้น
• Revenue Contribution จะเห็นว่ามีการกระจายตัวของรายได้ที่ได้รับจากประเภทของทรัพย์สินที่มีความหลากหลาย 

 ฐานะทางการเงิน

• สินทรัพย์รวมก็อยู่ในระดับที่แข็งแกร่งเช่นเดิมที่ 11,068 ล้าน จะเห็นว่ามีการเติบโตของตัว
  สินทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2021 มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาในปี 2022 หลักหลักก็เกิดจากการเข้าลงทุนเพิ่มในสองโครงการอย่างที่เรียนไปทําให้ มีการเติบโตอย่างได้ชัด ณ สิ้นปี 2023 จะเห็นว่ามี Total Asset Value ที่ลดลงนิดเดียวประมาณ 0.8% หลักเกิดจากการบันทึกบัญชีส่วนต่างของมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนแล้วก็มีการประเมินมูลค่าประจําปี ซึ่งรายการดังกล่าวเป็นรายการทางบัญชีแล้วก็ ไม่ได้มีผลกระทบกับการดําเนินงานและก็กระแสเงินสดของกอง
• หนี้สินรวม หลัก ๆ ก็จะมีเรื่องของเงินกู้ยืมที่เราให้กับธนาคารเพื่อใช้สนับสนุนการเข้าลงทุนในทรัพย์สินต่าง ๆ จะเห็นว่ามีการปรับตัวลดลง ล้อกันไปกับการชําระคืนเงินต้นตามงวดที่ระบุไว้ในสัญญาณกู้

ภาพรวมเงินกู้ และ Financial Ratio 
 

• IBD ปรับตัวลดลงจากสิ้นปีที่แล้วเนื่องจากมีการชำระคืนเงินต้น
• ปี 2024 ก็คือปีนี้ก็จะมีต้องชําระคืนเพียงแค่ 1.1% ในขณะที่ปี 2025 มีการสัดส่วนที่ต้องชําระคืนประมาณ 27% ในส่วนนี้หลัก ๆ ก็จะเป็นตัวเออเงินกู้ที่มี Term การชำระครั้งเดียว เป็นก้อน ซึ่งกองทรัสต์ก็ได้มีการบริหารจัดการวางแผนเตรียมพร้อมไว้เรียบร้อยแล้วไม่ได้มีความกังวล
• IBD/TAV 31.3% อยู่ในระดับเดียวกันกับปีก่อน
• D/E 0.5 เท่า แสดงให้เห็นว่ากองมีความเสี่ยงเรื่องเงินกู้ค่อนข้างจะต่ำมาก 
• สัดส่วนของเงินกู้เราพยายามจะบริหารจัดการให้กองมีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่คงที่ประมาณครึ่งหนึ่งเพื่อที่จะได้ลดผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งปีของกองอยู่ที่ 4.4% ก็มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากปีก่อนหน้าหลัก ๆ ก็เกิดจากการปรับฐาน MLR 

 

• แม้ว่ากองเองจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนแบบการเงินที่สูงขึ้น แต่ทางกองก็พยายามบริหารจัดการทรัพย์สินของกองให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด จะเห็นได้ว่าสะท้อนออกมาในรูปแบบของตัว DPU หรือปันผลจ่ายที่เราจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยเมื่อเทียบกับ Industry REIT ในกองอื่นของในประเทศ ก็ถือว่าเป็นกองที่จ่ายปันผลสูงที่สุดอยู่ 

 AIMIRT Outlook 

• ความคืบหน้าของดีลการรับการแปรสภาพของ PPF เข้ามายัง AIMIRT ตามที่ทราบตอนที่เรามีการประชุมกันในเดือนของในเดือนกันยายนปีที่แล้ว เป็นการประชุมเพื่อขอมติดรับการแปลงสภาพซึ่งมติที่เราได้รับ ก็คือได้รับการอนุมัติ100% 
• ถัดไปเราก็ได้ดําเนินการกระบวนการตามตามตามกฎเกณฑ์ของสํานักงานกลต. ก็มีการยื่นแบบ filling ไป และมีการพิจารณาอนุมัติในเดือนกุมภาพันธ์ 
• เรื่องสิทธิประโยชน์ทางภาษีของการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งเป็นสองส่วน ส่วนแรกก็คือภาษีที่เกี่ยวข้องกับกระทรวงการคลัง อันนั้นน่ะเรียบร้อยได้รับอนุมัติมีผลบังคับใช้ไปแล้ว ก็จะมีอีกขานึงซึ่งเป็นเรื่องของค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดินที่ขึ้นอยู่กับกระทรวงมหาดไทยในเดือนกุมภาพันธ์ของปีนี้ ได้มีการผ่านเรื่องนี้ก็มีการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีเป็นที่เรียบร้อย ตอนนี้อยู่ในระหว่างการบังคับใช้  
• พอมีการบังคับใช้ทางกฎหมายสมบูรณ์แล้วแล้วก็จะสามารถดําเนินการรับการแปลสภาพเข้ามาได้เลย เพียงแต่ว่าระยะเวลาของการมีผลบังคับใช้อันนี้อาจจะไม่สามารถพูดได้ชัดว่าจะเป็นระยะเวลากี่วันกี่เดือน แต่ว่าทุกอย่างมีการเตรียมการไว้พร้อม เมื่อกฎหมายเป็นคนบังคับใช้อย่างสมบูรณ์ก็จะสามารถดําเนินการรับการแปลงสภาพ

Q&A 

ชี้แจงค่าใช้จ่ายต่างต่างและต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ว่ามีการเพิ่มขึ้นจากปีก่อนเป็นอย่างมาก

• ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ถ้าดู performance ของตัวโครงการเป็นหลัก ที่เป็นผลการดําเนินงานของโครงการ จะเห็นว่ารายได้มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นในทิศทางเดียวกับตัวค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น หลักหลักก็เกิดจากการที่กองเข้าไปลงทุนเพิ่ม 2 โครงการ ซึ่งเมื่อดูตัวกําไรจากการดําเนินงานก่อนต้นทุนทางการเงิน ถ้าเปรียบเทียบ YoYแล้วก็ถือว่ามีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน แต่สิ่งที่เกิดก็คือมีการได้รับผลกระทบจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นก็เลยทําให้ตัว  Net Investment Income ปรับตัวลดลง

การที่อุตสาหกรรมปิโตรเคมีในช่วง 2- 3 ปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วง down cycle จากปริมาณที่ลดลงกระทบต่อผู้เช่าถังเก็บสารเคมีหรือไม่

• เรื่องของอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ต้องเรียนว่าถังเก็บสารเคมีของเรา เป็นถังที่มีการเก็บโปรดักต์อยู่สองแบบ ก็คือหนึ่งก็คือน้ํามัน สองก็คือเรื่องของโซเวนต์  ซึ่งโซเวนต์กับปิโตรเคมีคอล product  มีคาแรคเตอร์ที่ต่างกัน โซเวนต์สารตั้งต้นหรือหรือตัวทําละลายที่เอามาใช้ในการในหมวดของการผลิตในอุตสาหกรรมหลากหลายรูปแบบ เรียกได้ว่าเป็นอุตสาหก รรมเกือบทุกประเภทที่ใช้เป็นเป็นพื้นฐานในการใช้ชีวิตต่างต่าง  เพราะฉะนั้นยังไม่ได้เห็นผลกระทบโดยตรงที่รุนแรง แต่ว่าเรื่องของ Demand ของการเช่าหรือว่าธุรกิจการให้เช่า ผมว่ามันก็จะเป็นเรื่องของความเสี่ยงของธุรกิจที่เกิดขึ้นโดยปกติ เพียงแต่ว่าไม่ได้มีไม่ได้มีสัญญาที่ชัดเจนและโดยตรงที่มีการกระทบอย่างมีนัยยะสําคัญสําหรับโครงการของสยามเคมีในเรื่องของเคมิคอลแทงก์ของเรา 

อัตราการต่อสัญญา  75% ทั้งปี สูงหรือต่ำากว่าค่าเฉลี่ย 

• ในช่วงที่ผ่านมาเรามีสิ่งที่ท้าทายกับการประกอบธุรกิจให้เช่าหรือว่าธุรกิจของผู้ประกอบการเองค่อนข้างเยอะ สืบเนื่องจากผลกระทบโควิดซึ่งทุกท่านจะเห็นแล้วว่าทรัพย์สินประเภทอินดัสเทรียลอาจจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง อย่างมีนัยยะสําคัญเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่น เพราะฉะนั้นจริงจริงแล้วผลกระทบของมันยังไม่ได้หายไปที่ชัดเจนขนาดนั้นนะ ทุกท่านทราบดีว่าหลังจากโควิด ก็มีเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่สูงมากขึ้น ซึ่งอันเนี้ยก็ส่งผลกระทบทั้งกองเองและทั้งผู้เช่าเอง เพราะฉะนั้น ผู้เช่าเองก็ยังมีเรื่องมีความท้าทายที่ต้องพยุงต้องรักษา ต้องปรับ กลยุทธ์ในการประกอบธุรกิจของผู้เช่าเองอยู่เหมือนกัน เพราะฉะนั้นผลกระทบต่างต่างก็ยังมีอย่างต่อเนื่องเพราะฉะนั้นเรื่องของการที่จะมี demand เข้ามาใน sector ไหนก็ยังเป็นความท้าทายจากภาพแม็คโครโดยรวม ส่วนเรื่องของภาพของแต่ละธุรกิจอันนั้นอาจจะต้องไปวิเคราะห์กันไป เพราะฉะนั้นในสิ่งที่ผมเล่าให้ฟังก็จะเป็นสิ่งที่สะท้อนเหมือนกันว่าอัตราการต่อสัญญาเองหรือว่าการหาผู้เช่าใหม่เอง มันยังใช้เวลา แล้วมันก็ยังอาจจะมีเรทที่มันไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนโควิดด้วยสาเหตุที่มันยังมีผลกระทบต่อเนื่องมา
• สําหรับตัวสําหรับตัว renewal rate ที่ 75% อาจจะไม่ได้สูงหรือเปล่า ทั้งนี้อยากจะให้ดูถึงตัวอัตราการเช่ารวมของกองจะเห็นว่าอยู่ในระดับที่สูงมากประมาณ 97% เมื่อเปรียบเทียบกับ peer ที่อยู่ที่ประมาณ 91% นอกเหนือจาก renre ผู้เช่าเดิมต่อสัญญา กองเองก็มีความแอคทีฟในการหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาด้วย จะเห็นว่า occupancy อัตราการเช่าของก่อนค่อนข้างจะอยู่ในระดับที่สูงมาโดยตลอด 

โครงการ MS  มี occupancy rate สูงขึ้นมาจากผู้เช่าเดิมในโครงการหรือว่าผู้เช่ารายใหม่ แล้วก็ค่าเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับผู้เช่าเดิมสูงกว่าหรือต่ำกว่า 

• occupancy rate ที่ดีขึ้นมาจากผู้เช่าเดิม การที่มาจากผู้เช่าเดิมไม่ใช้เพราะเราสนใจที่นําเสนอนับผู้เช่าเดิมในโครงการ ถ้าผู้เช่าเดิมเองไม่ได้มีความต้องการที่เช่าเพิ่ม demand - supply ไม่เจอกัน ดีลก็ไม่ได้เกิด เพราะฉะนั้นต้องบอกว่ าเราก็มีการนําเสนอ มองหาผู้เช่า หากแต่เรื่องของ relationship  คือเราเองก็มีการพูดคุยอย่างใกล้ชิดกับผู้เช่าเดิมอยู่ตลอดเวลา เพราะฉะนั้นผู้เช่าเดิมเอง เค้ามีธุรกิจที่มีความต้องการในการใช้พื้นที่อยู่นอกโครงการ เพราะฉะนั้น ด้วยสภาวะของตลาดที่อาจจะยังไม่ได้ active มาก การนําเสนอโซลูชันให้กับผู้เช่าเดิมเองให้เค้ามีเรื่องของการเดินทาง มีการลดเรื่องของค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับโลจิสติกส์ของเค้า ย้ายสิ่งที่เค้ามีอยู่นอกโครงการเข้ามาอยู่ในโครงการ อันนี้ก็จะเป็นสิ่งที่ช่วยให้เกิดประสิทธิภาพในการบริหารจัดการของของผู้เช่ารายนี้อยู่เหมือนกัน เพราะฉะนั้นก็จะเป็นเรื่องนึงที่การหาผู้เช่าก็มีหลายหลายมุม นอกจากการมองหาผู้เช่าโดยทั่วไป ก็ยังมีเรื่องของการติดตาม การพูดคุยการเข้าใจและรู้จักธุรกิจของผู้เช่าอย่างใกล้ชิด เพราะฉะนั้น อันนี้ก็จะเป็นเป็นอัพเดทซึ่งก็เเป็นสาเหตุที่ทําให้ occupancy rate เพิ่มขึ้น

ธุรกิจ Cold Chain

• อาจจะไม่ได้สามารถพูดถึงเรื่องของของธุรกิจ Cold Chain ได้อย่างลึกซึ้ง เพียงแต่ว่าถ้าเราดูถึงทรัพย์สินที่อยู่ในกอง ก็คือของกลุ่ม SCGJWD ซึ่งถ้าท่านได้ทราบก็จะทราบดีว่าความแข็งแรงของของกลุ่มมีอยู่ในระดับที่สูง แล้วก็เรื่องของการชําระค่าเช่าก็เป็นไปได้ตามปกติ ค่าเฉลี่ยค่าเช่าเฉลี่ยก็ยังมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น เพราะฉะนั้น ความสามารถในการที่จะสามารถชําระค่าเช่าได้อย่างตรงเวลาก็เป็นสิ่งที่เราก็อิมพลายได้ว่าธุรกิจนั้นยังไปได้ด้วยดี  ส่วนเรื่องค่าเช่าในตลาดท่าที่เราเราทราบแล้วเรามีข้อมูลในธุรกิจCold Chainเวลาให้บริการส่วนใหญ่แล้วถ้าเป็นรายใหญ่ใหญ่จะเป็นในลักษณะของค่าบริการเพราะฉะนั้นค่าบริการก็ขึ้นอยู่กับการแข่งขันในแต่ละภาวะ ขึ้นอยู่กับบริการเสริมที่ให้ แล้วก็ขึ้นอยู่กับทําเลที่ตั้งของพื้นที่ โดยสรุปในภาพของCold Chainจะประมาณนี้

การหาผู้เช่ารายใหม่ ใช้เวลานานไหม 

• ดูสถิติที่ผานมาก็จะอยู่ประมาณ 2- 7 เดือน เการหาผู้เช่ารายใหม่เราไม่ได้เริ่มหาและวันที่หมดสัญญาลูกค้าแต่ละรายเองก็มีเรื่องระยะเวลาที่กําหนดไว้ในสัญญาเช่าว่า การที่จะไม่ต่อสัญญาหรือว่าจะต่อสัญญา ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนกี่วัน อาจจะมีตั้งแต่ 3-6 เพราะฉะนั้นก็ขึ้นอยู่กับสัญญาเช่ากับผู้เช่าแบบนั้นราย เพราะฉะนั้น การเริ่มหาก็คือเริ่มเมื่อรู้ว่าว่าจะมีการไม่ต่อสัญญาเกิดขึ้น เพราะฉะนั้นจะเป็นเป็นค่าเฉลี่ย แต่ว่าก็ต้องดูเปรียบเทียบกับสถานการณ์ของตลาดในแต่ละช่วงด้วย แต่ว่าก็ต้องเรียนว่าในช่วงที่ผ่านมาหลังจากโควิด ระยะเวลาในการหาผู้เช่าก็มีการเพิ่มสูงขึ้น ก็อย่างอย่างที่เรียน เนื่องจากผลกระทบที่กระทบกับภาวะทางทางเศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงผลกระทบต่อราคาค่าเช่าด้วยเหมือนกัน

อัพเดทการแปลงสภาพ PPF 

• ทางครม.อนุมัติเรื่องของสิทธิประโยชน์ทางภาษีในฝั่งของกรมที่ดิน เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ รอประกาศบังคับใช้ คาดการณ์ไม่ไม่ได้จริงจริงว่าว่าจะใช้เวลานานสักเท่าไหร่ แต่ทุกอย่างเตรียมไว้พร้อมแล้วเพราะฉะนั้นเมื่อบังคับใช้ได้ ก็สามารถลงทุนแล้วก็รับการแปลงสภาพและก็รับรู้รายได้ได้เลยเพียงแต่ว่ามันจะมีสิ่งที่จะเขียนไว้ในFillingหรือว่าขอมติจะที่ประชุมพูดถึงหน่วยไว้เองว่า เราจะขอรอถึงสิ้นเดือนมิถุนายน ถ้ายังไม่ได้มีความคืบหน้าก็ขอเป็นเป็นทางผู้จัดการในการที่จะตัดสินใจว่าจะจะดําเนินการแปลงสภาพเลยรึเปล่า แต่ว่าจากวิวของเราวันนี้เรื่องของภาพใหญ่ได้รับอนุมัติมาแล้ว เพราะฉะนั้นน่ะเราคิดว่าสิทธิประโยชน์มันได้รับการยกเว้นแล้วเพราะยังไงเราคิดว่าการประหยัดเงินที่เป็นค่าใช้จ่ายในการดําเนินการกับธุรกรรมได้ก็จะเป็นประโยชน์กับผู้ถือหน่วย เพราะฉะนั้นน่ะเราเราจะตัดสินใจรอให้เรื่องของการบังคับใช้กฎหมายสมบูรณ์แล้วก็จะสามารถรับการ แปลงสภาพและรับรู้รายได้ได้

ต้นทุนเงินกู้ และ เงินกู้ที่ครบกําหนด 27% ปี 2525 มีแผนจัดทําอย่างไรจะทําให้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นหรือไม่

• สําหรับต้นทุนเงินกู้ในปี 2023 4.4% เคาดการณ์ 2024 อันนี้ต้องเรียนว่ามันมีปัจจัยหลายส่วนในส่วนที่จะมากระทบกับต้นทุนการกู้ หลักหลักก็อาจจะเกิดจากการที่ ถ้าสมมุติเรามีการเข้าลงทุนในPPFก็จะมีเงินกู้ที่เพิ่มเข้ามาใช้ปริมาณเงินกู้  IBD ก็จะสูงขึ้น ส่วนอัตราเงินกู้เอง ขึ้นอยู่กับทางอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาด ที่อาจจะปรับตัวลดลงหรือเปล่า อันนี้ก็แล้วแต่เราจะคาดการณ์กันอีกทีนึง

 ทำไม Q4/2023 ปันผลจ่าย DPU ลดลง 

• ทางกองดูผลประกอบการรวมทั้งปี จะเห็นว่ามีการปรับตัวทั้งเพิ่มสูงขึ้นแล้วก็ลดลงในบางส่วนของรายได้ค่าใช้จ่าย แต่ถ้าสมมุติว่าดูสําหรับ performance Q4 เองไม่ได้แตกต่างจาก Q3 มากนัก  occupancy rate ก็อยู่ในระดับใกล้เคียงเดิม สิ่งที่มากระทบหลักหลักก็จะเป็นเรื่องของต้นทุนทางการเงินที่มีการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ต้น Q4 ฉะนั้นกองรับผลกระทบเต็ม ๆ ก่อนที่เราจะจ่ายปันผลมีการพิจารณาถึงสถานการณ์สถานะทางการเงิน ดูเรื่องของการเงินสําหรับการซ่อมแซม ดูเรื่องของการวางแผนในการชําระคืนเงินต้นในปีถัดถัดไปด้วย ก็จะมีการกันเงินก่อนที่จะจ่ายเงินปันผล แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ถ้านักลงทุนดูผลประกอบการแล้วก็ดู DPU ของทั้งปีจะเห็นว่าดีพียูของกองเราที่จ่ายไปก็ยัง สูงกว่าIndustrial REITอื่น ๆ ที่อยู่ในตลาด

 สําหรับเงินกู้ที่จบกําหนด 27% ปี 2025 มีแผนจะทําอย่างไร

• กองมีการวางแผนจัดการล่วงหน้าอยู่แล้ว เงินกู้ที่จะครบกําหนดรวมรวมแล้วก็ประมาณ900 ล้านอันนี้ก็เนื่องจากทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินที่เป็นประเภท free hold  ก็เราก็ไม่ได้มีความกังวลในเรื่องของการ rol over การทําลักษณะนี้เป็นเรื่องปกติของกอง REIT ที่จะ roll เงินกู้ไปเรื่อยเรื่อย 
• ในส่วนของการชําระเงินต้นผมว่านั้นเป็นเป็นเป็นเรื่องของแผนการจัดการ เพียงแต่ว่าเพื่อให้นักลงทุนไม่ได้กังวลใจ เรามีการสำรองเงินไว้สําหรับการที่จะต้องจ่ายคืนชําระคืนเงินต้นอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นจะไม่ได้ต้องมีความกังวลเหมือนในภาวะหุ้นกู้ที่อาจจะเกิดขึ้นในตลาดวันนี้ เพราะว่า การ roll over นั้นเป็นการเรื่องการจัดโครงสร้างของตัวเงินกู้มากกว่ าแต่เราไม่ได้ไม่ได้ทําโดยที่ไม่ได้ระมัดระวัง ยังมีการสํารองเงินไว้ไว้ไว้ back up ในเรื่องตรงนี้อยู่แล้ว

อยากทราบมุมมองของคลังสินค้า เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาเห็น occupancy rate ของคลังสินค้าทั้งของ AIMIRT และ ที่อื่น ๆ ลดลง เกิดจากสาเหตุใด 

• คาดว่า น่าจะเป็นเรื่องผลกระทบของตัวธุรกิจของผู้เช่าในภาพใหญ่มากกว่า ต้องเรียนว่าผลกระทบ2-3ปีที่ผ่านมา มีเรื่องผลกระทบกับธุรกิจด้วยจากภาวะโควิด มีเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกปีกว่ากว่าด้วย เพราะฉะนั้นธุรกิจของผู้เช่าค่อนข้างท้าทายมาก รวมถึงการแข่งขันของธุรกิจบางธุรกิจเองที่เราเห็นที่ชัดมากมากเลยก็คือธุรกิจโลจิสติกส์ที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูงเพราะฉะนั้น เรื่องของการปรับตัวการปรับตัวของของผู้เช่าเองก็มีความสําคัญที่จะต้องสามารถที่จะต้อง survive ให้ได้ในธุรกิจเหล่านี้ เราคาดว่าน่าจะเป็นหลักสาเหตุหลักที่เป็นที่มาของเรื่องของการปรับตัวลดลงของ occupancy rate เพียงแต่ว่าถ้าดูในในส่วนของ AIMIRT เรียกว่ามันมีทั้งลงและขึ้นและก็ดูด้วยค่าเฉลี่ยทั้งปีก็ยังอยู่ในระดับที่ยังสูงมากอยู่ ก็คืออยู่ที่ 96.8% เพราะฉะนั้น ต้องเรียนว่าการปรับตัวขึ้นลงในในระดับที่ไม่ที่เยอะมากทั้งปีก็เป็นเรื่องของของสิ่งที่เกิดขึ้นในในธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอยู่แล้ว

Occupancy Rate ของ MS warehouse มีโอกาสเพิ่มขึ้นได้หรือไม่

• เวลาเราดู Occupancy Rate อยากจะให้ท่านนักลงทุนดูละเอียดลงไปถึงจํานวนยูนิตด้วย เพราะว่าจํานวนยูนิตกับOccupancy Rateในเชิงตัวเลขมันมีความสัมพันธ์กัน ของMS warehouseมีอยู่ทั้งหมด 5 ยูนิตตอนนี้ที่เช่าไปแล้วมีอยู่ 4 ยูนิตเหลืออีกแค่หนึ่ง เพียงแต่ว่าพอโครงการเป็นโครงการที่ไม่ได้มียูนิตเยอะการไม่มีผู้เช่าหนึ่งยูนิตมันก็เลยมีค่าเฉลี่ยที่สูง แต่ว่าเอาจริงจริงแล้วมันคือว่างแค่หนึ่งยูนิตเท่านั้นเอง ถามว่ามีโอกาสเพิ่มขึ้นมั้ย มีแน่นอน เพราะว่าเราก็ไม่ได้นิ่งนอนใจแล้วเราก็ยังหาผู้เช่าสําหรับที่จะเข้ามาเติมพื้นที่ว่างอย่างต่อเนื่อง ก็หวังว่าจะมีข่าวดีในเร็ว ๆ นี้

 พื้นที่เช่าและถังเก็บสารเคมีในสัญญาที่หมดสัญญาใน Q1/2024 ว่ากี่ตารางเมตรและกี่ลิตร

• ภาพรวมที่จะครบกําหนดสัญญาใน 2024 อยู่ที่ประมาณ 27%  มีทั้งแทงก์ มีทั้งตัวคลังสินค้าของหลายโครงการ รวมรวมกันอยู่  Q1 จะมาอัพเดทกันอีกครั้ง

 ปรับค่าเช่าได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ 

• 2023 ในการปรับขึ้นค่าเช่าก็จะมีความแตกต่างกันสําหรับประเภทของทรัพย์สิน คลังสินค้าเอง หรือว่าทางเก็บสารเคมีเหลวก็จะมีลักษณะการปรับตัวของขึ้นค่าเช่าที่แตกต่างกัน แต่โดยเฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 2-3% 

ผู้เช่าที่จะครบกําหนดสัญญา 27% มีผู้เช่าที่แจ้งไม่ต่อสัญญาไหม 

• ปี 2024 จะมาอัพเดทความชัดเจนหลังจากที่เราประกาศงบของ Q1/2024 แต่ระหว่างนี้เองก็มีความแอคทีฟก็มีผู้เช่าที่สนใจคลังสินค้าที่ว่างอยู่ ก็มีการเข้ามาพูดคุยกัน จะมาอัพเดทอีกที

ค่าซ่อมแซมปีละเท่าไหร่

• แตกต่างกันสําหรับทรัพย์สินแต่ละประเภท ลักษณะของคลังสินค้าเองก็จะมีการบริหารจัดการซ่อมแซมเล็กน้อย หลักหลักเรื่องตัวโครงสร้างเองของตัวคลังสินค้าก็ไม่ได้ให้ต้องมีการเปลี่ยนแบบรูปโฉมอะไรที่ใหญ่โตแล้วก็ใช้เงินเยอะ เรื่องนี้ก็มีการทําเรื่อยเรื่อยอยู่แล้ว แทงก์เองก็ไม่อย่างเช่นเดียวกันก็ไม่มีการที่จะต้องเก็บสํารองเงินที่เป็นปริมาณเยอะมาก ๆ แล้วก็ทําซ่อมแซมครั้งใหญ่ ก็จะมีการซ่อมเล็กซ้อมน้อยเพื่อให้ทรัพย์สินสามารถใช้งานได้ 

 ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=X2y1Lz5RWBQ  
 
 

 

สรุปคลิป Oppday Q1/2024 AIMIRT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 

Key Highlight Q1/2024
 

• การรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์ปิ่นทอง เป็นที่ทราบกันดีว่าการขอมติ รวมถึงการดําเนินการ เกิดขึ้นไปตั้งแต่ปีที่แล้ว เรารอทางนโยบายทางภาครัฐที่ชัดเจน พอทางภาครัฐประกาศเริ่มดําเนินการโดยทันที การโอนทรัพย์สิน แล้วเสร็จไปในวันที่ 6 มิถุนายน ถือว่าเป็นโอกาสที่ดี ขั้นตอนต่อไปเรื่องของการออกหน่วยใหม่เพื่อแลกเปลี่ยนกับหน่วยของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์ปิ่นทอง หน่วยใหม่ทั้งหมดจะเข้าเทรดในตลาดในวันที่ 12 มิถุนายน เป็นดีลที่ก่อให้เกิดประโยชน์กับ stakeholder ทุกฝ่าย เราได้รับเสียงสนับสนุนจากทางผู้ถือหน่วยของฝั่ง AIMIRT ในระดับที่สูงมากคือ 100%เต็ม ส่วนในฝั่งปิ่นทองสนับสนุนกันการแปลงสภาพนี้เช่นกัน ได้ผลโหวตที่ผ่านมติมาทั้งหมด 99% 
• ผลประกอบการ Q1/2024  Occupancy Rate ยังอยู่ในระดับสูงกว่าอุตสาหกรรมที่ 94.2%  / Renewal Rate 100% /มีการปรับตัวของ ค่าเฉลี่ยของค่าเช่าอยู่ที่ 1.5% / ทําให้ส่งผลทําให้มี EBITDA อยู่ที่ 162 ล้าน / มี Net Investment Income 120 ล้าน / มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.2867 บาท เป็นประโยชน์ตอบแทนที่คํานวณในช่วงเวลาตั้งแต่ 1 ม.ค. - 30 เม.ย. 

AIMIRT Overview Q1/2024

• รายได้รวม 219.2 ล้านบาท 
• มูลค่าทรัพย์สินรวม 11,052.3 ล้านบาท ซึ่งมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นหลังจากที่เรารับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองเข้ามา 
• อัตราส่วนของของหนี้ต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม  31.4% 
• NAV ต่อยูนิตเท่ากับ 12.3178 บาทต่อหน่วย 
• อัตราส่วนของ FH:LH อยู่ที่ 60%:10% 
• ตัวเลขที่สําคัญ อย่างตัว อัตราส่วนของของหนี้ต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมและ สัดส่วนของ FH:LH จะมีการปรับตัวดีขึ้นหลังจากการรับการแบ่งสภาพของกองทุนรวมสําหรับทรัพย์ปิ่นทองเข้ามา

Key Milestones
 

• ถ้าผู้ถือหน่วยได้ติดตามและถือหน่วย AIMIRT มาโดยตลอดจะเห็นว่าเรามีการลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกทุกปี
• ปี 2023 ที่เราเป็นการขอมติและอยู่ในระหว่างดําเนินการทําธุรกรรมการรับการแปลงศักยภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองเข้ามา สําเร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เพราะฉะนั้นปี 2024 พอหลังจากรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองเข้ามา มูลค่าทรัพย์สินของ AIMIRT จะเพิ่มขึ้นโดยประมาณเท่ากับ 2,400 ล้านบาท

Snapshot แต่ละโปรเจคของ AIMIRT  (ยังไม่รวมของ PPF) 

• ของ PPF เราจะมาอัพเดทกันให้ทราบในไตรมาสที่สองเพราะว่าเหตุการณ์การรับการแปลงสภาพการควบรวมกันเกิดขึ้นในไตรมาสที่สอง 
• ส่วนใหญ่แต่ละโครงการจะเต็ม 100%  จะมี 4 โครงการที่ไม่ได้ไม่ได้เต็ม 100% เฉลี่ย Occupancy Rate ทั้งพอร์ตอยู่ที่ 94.2% 

Competitive Advantage 5 ข้อที่เราเน้นย้ำมาตลอด 

• หนึ่ง  High Occupancy Rate อาจจะเห็นมีการปรับตัวลดลงมาต้องเรียนว่าขึ้นอยู่กับตามสภาวะตลาดแล้วปัจจัยทางเศรษฐกิจ แต่แม้ปรับลดลงมาอยู่ที่ 54.2%  ยังอยู่ในระดับที่สูงของค่าเฉลี่ยของ Industrials REIT 
• สอง การจ่ายประโยชน์ตอบแทน ในระดับที่สูงอย่างต่อเนื่อง ในล่าสุดที่ผ่านมาคือ Q1+1 เดือน อยู่ที่ 0.2867 บาทต่อหน่วย  
• สาม  AIMIRT มีทรัพย์สินอยู่หลากหลายประเภท ทําให้เกิดการกระจายตัวของทรัพย์สินที่ดี ไม่ว่าจะเป็นการกระจายตัว ต่างประเภทของทรัพย์สิน ประเภทของผู้เช่า และประเภทของทําเลที่ตั้ง 
• สี่ คือเรื่องของการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินรวมของ AIMIRT จะเห็นว่ามีการเติบโตในการลงทุนเพิ่ม ทําให้มูลค่าทรัพย์สินรวมของกองเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่วันที่กอง IPO ในปี 2018 
• ห้า การบริหารจัดการโปร่งใส เพราะเราอยู่ในแพลตฟอร์มของการเป็น REIT อิสระ การเติบโตของกองสามารถทําได้เรียบร้อยสมบูรณ์ ประสบความสําเร็จอย่างต่อเนื่อง

ผลการดำเนินงาน
 

• อัตราการเช่าของกอง ในค่าเฉลี่ยในไตรมาสที่หนึ่งอยู่ที่ 94.2%  ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากสิ้นไตรมาสที่แล้ว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ถือว่าเป็นอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม 
• อัตราการต่อสัญญาเช่า  100% คือผู้เช่าต่อสัญญาเช่าทั้งหมด
• อัตราการปรับขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ย 1.5% 
• อัตราอายุสัญญาเช่า ยังถือว่ายาว เฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ 6.7 ปี 
• Tenant Mix สินทรัพย์ของกองมีการกระจายตัวค่อนข้างดี ทั้งในเรื่องของโลเคชั่น รวมถึงตัวผู้เช่า 

Financial Performance 

• ภาพรวมแข็งแกร่งเหมือนเดิม สะท้อนมาจากปัจจัยพื้นฐานของกองที่มีความแข็งแรง สินทรัพยมีคุณภาพมีการกระจายตัวที่ดี
• อัตราการเช่ายังอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 90% แล้วถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยในตลาด 
• รายได้รวม ปรับตัวลดลงเล็กน้อยทั้ง QoQ YoY หลัก ๆ เกิดจากการที่อัตราการเช่ามีการปรับตัวลดลง แต่ทั้งนี้ ยังสามารถพยุงตัวไว้ได้อยู่ในระดับที่ค่อนข้างจะดีเลย เนื่องจากว่ามีการปรับตัวขึ้นของอัตราค่าเช่าสําหรับทรัพย์สินที่มีการต่ออายุ
• กําไรจากการดําเนินงาน ปรับตัวลดลง QoQ เนื่องจากว่ามีการปรับตัวลดลงของรายได้ ในขณะที่ YoY มีการปรับตัวลดลงน่าจะระดับนึงเหมือนกันหลัก ๆ เกิดขึ้นจากผลกระทบของต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น เนื่องจากในช่วงปีที่ผ่านมามีการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในตลาด 

ฐานะทางการเงิน

• ยังคงใกล้เคียงกันกับเมื่อสิ้นปีที่แล้ว 
• สินทรัพย์รวม ยังอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิม เนื่องจากว่าในไตรมาสที่ผ่านมาไม่ได้มีการลงทุนเพิ่ม (การลงทุนเพิ่มการแปลงสภาพของ PPF เข้ามา จะเกิดขึ้นในไตรมาสสอง)
• หนี้สินรวม มีการปรับลดลงเล็กน้อย เกิดจากการชําระคืนเงินต้นของเงินกู้ที่เรามีตามตารางการชําระ

โครงสร้างทางการเงิน
 

• อัตราส่วนของเงินกู้อยู่ที่ระดับ  31.4% หลังจากที่แปลงสภาพ PPF เข้ามาแล้วสัดส่วนตรงนี้จะปรับตัวลดลง Position ของกองดีขึ้น
• กองมีการจัดสรรโครงสร้างโครงสร้างเงินกู้ ให้มีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับประมาณ 54.4% ซึ่งมีการจัดสรรและวางแผนไว้ล่วงหน้าก่อนที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดจะปรับตัวขึ้นสูงขึ้น สามารถลดผลกระทบที่เกิดขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในตลาดได้ 

การจ่ายปันผล
 

• จากผลการดําเนินงานแล้วปัจจัยพื้นฐานที่มีความแข็งแกร่งนี่จะสะท้อนออกมาจนมาถึงตัวเงินปันผลจ่ายของงวดนี้
• การจ่ายปันผลงวดล่าสุด คือเป็นการจ่ายปันผลสําหรับผลการดําเนินงานสี่เดือน คือตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง วันที่ 30 เมษายน  0.2867 บาทต่อหน่วย จ่ายเงินปันผลในวันที่ 13 มิถุนายน 
• หลายท่านสงสัยว่า ทําไมงวดนี้เราถึงจ่ายปันผลสี่เดือน แทนที่จะเป็นสามเดือน 
• เราเล็งเห็นความสําคัญของ ประโยชน์ของผู้ถือหน่วยเป็นหลัก คือก่อนที่กองจะลงทุนเพิ่มใน PPF คือเราเพิ่มทุนแล้วไปลงทุนเพิ่มในPPFในเดือนมิถุนายนนี้ 
• จะเป็นวันที่ผู้ถือหน่วยใหม่ เข้ามาถือหน่วยในกองรวมกันกับผู้ถือหน่วยเดิม ดังนั้นเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม ก่อนที่เราจะเพิ่มทุนแล้วไปลงทุนเพิ่มเราเลยจ่ายเงินปันผลจากการดําเนินงานไปให้ใกล้วันที่เราจะลงทุนเพิ่มในเดือนมิถุนายน เลยเป็นที่มาว่า ทําไมเราถึงผลักจ่ายเป็นหนึ่งไตรมาสบวกกับอีกหนึ่งเดือน รวมเป็นสี่เดือน
• ซึ่งหลังจากที่เราลงทุนโดยการแปลงสภาพPPF เข้ามารวมกับ AIMIRT แล้ว คือวันที่ 6 มิถุนายน เราจะเริ่มจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสตามปกติ 

ภาพรวมการจ่ายเงินปันผลในอดีตของกอง จนถึงงวดล่าสุด 

• จะเห็นว่าที่ผ่านมาเราจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ แล้วเป็นอัตราที่สูง นับตั้งแต่กองจัดตั้งมา 
• โดยในปีที่แล้ว สามารถจ่ายปันผลได้สูงที่สุดในกลุ่ม ถือว่าเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่มีความมั่นคงและมีเสถียรภาพค่อนข้างที่จะสูงมาก

Outlook และ กลยุทธ์
 

• การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินของกอง ตั้งแต่ปี 2018 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเกือบจะทุกปี เพราะฉะนั้น เรื่องของการที่เราเป็นแพลตฟอร์มอิสระ เป็นสิ่งที่พิสูจน์ให้เห็นได้ชัดว่าไม่ได้เป็นข้อจํากัดในการที่เราจะสามารถมองหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพเพื่อลงทุนเพิ่มและขยายพอร์ตของเราไปเรื่อย ๆ ในอนาคต 
• นอกเหนือจากดีลของการรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทองแล้ว แล้วยังมีโปรเจกต์ที่เราพิจารณาและดูกันอยู่ 
• เพราะฉะนั้นมันจะสะท้อนไปในเรื่องของกลยุทธ์ในการโตของเรา ซึ่งจะแบ่งเป็น 3 เรื่องหลัก
• 1.) Active และ Dynamic และจะต้องรักษาระดับของคุณภาพและความละเอียดของเราคือเรื่องของการคัดเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพเรื่องของความเข้มข้นในการคัดเลือกทรัพย์สินยังเป็นสิ่งที่เป็นปัจจัยสําคัญและกลยุทธ์ที่สําคัญเรื่องแรกของเรา ต้องดูทั้งลักษณะทางกายภาพ ทําเลที่ตั้ง ประกอบกับเรื่องของผลประกอบการทางการเงินความถูกต้องตามกฎหมาย 
• 2.) การเป็น REIT Solution สำหรับ Real Estate Owner นอกจาก Value ของการที่ เค้าสามารถที่จะใช้ REIT เป็นแพลตฟอร์มในการระดมเงินจากตลาดทุนได้แล้ว เรื่องของ Solution ที่เรา Provide เป็น keyหลัก
• 3.) Platform เติบโต  มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมาถึงประมาณ 13,500 ล้านเพราะฉะนั้นเราจะเห็นได้เลยว่าเป็นฐานของตัวกองที่มีพอร์ตโฟลิโอ และมีมูลค่าทรัพย์สินที่ค่อนข้างจะแข็งแรงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นสิ่งที่สะท้อน ไม่ว่าจะเป็นประโยชน์ของทางนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในกองเรา และยังเป็นแพลตฟอร์มที่ Developer สามารถที่จะใช้เป็นช่องทางการระดมทุนจากตลาดหลักทรัพย์ได้ 

Q&A

อัตราการเช่าของโครงการทิพย์ จะมีการปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่สองไหม

• เราทําการบ้าน พยายามที่จะมองหาผู้เช่าที่มีความสนใจในการเช่าพื้นที่มาโดยตลอดเป็นระยะเวลาพอสมควร 
• เพราะฉะนั้นมีผู้เช่าที่เข้ามาพูดคุยและเข้ามาเจรจากัน 
• เรียกว่าเป็นผลกระทบโดยตรงของผู้ประกอบการที่อยู่ในกลุ่ม Logistic ที่มีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง

มีแผนลงทุนเพิ่มในปีหน้าหรือไม่ ถ้ามีเป็นทรัพย์สินประเภทใด เงินลงทุนประมาณเท่าไหร่ 

• มีแผนการลงทุนแน่นอน
• ประเภทของทรัพย์สิน ต้องเรียนว่าคงเป็นประเภทของทรัพย์สินที่ไม่ได้แตกต่างจากทรัพย์สินที่อยู่ในกองมากนัก
• ตอนนี้มีการพูดคุยและเจรจากันอยู่หลายโครงการด้วยกัน  
• จะเรียนอัปเดตให้ทราบเป็นลําดับต่อไปเมื่อได้ข้อสรุป 

 จะรับรู้รายได้ PPF ตั้งแต่วันที่เท่าไหร่ 

• กองจะรับรู้รายได้ของPPFและรวมถึงตัวค่าใช้จ่ายด้วย ตั้งแต่วันที่กองเข้าลงทุน แล้วทางPPFแปลงสภาพเข้ามา คือตั้งแต่วันที่ 6 มิถุนายนเป็นต้นไป

ความท้าทายหรือความเสี่ยงอะไร ที่จะทําให้ผลการดําเนินงานและกําไรในปีนี้ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ขอทราบเป้าหมายผลประกอบการปีนี้

• เรื่องของความท้าทายและความเสี่ยง ปีนี้เราเห็นเรื่องเป็นของผู้ประกอบการที่อยู่ใน Sector ของ Logistic Provider มีผลกระทบค่อนข้างรุนแรงแล้วมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง 
• ส่วนอีกเรื่องหนึ่งจะเป็นเรื่องของภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับที่สูงอยู่ เราได้เห็นข่าวว่าเทรนด์ของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยอาจจะเริ่มเห็นตั้งแต่ช่วงต้นปี แต่พอมาถึงจนปัจจุบันเรายังไม่ได้เห็นการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยเลย เพราะฉะนั้นจะเป็นอีกเรื่องนึงที่ค่อนข้างจะท้าทาย เพราะว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นมาตลอดระยะเวลา 1-2 ปี มีผลกระทบโดยตรงกับเรื่องของต้นทุนทางการเงินกอง ถึงแม้ว่ากอจะมีเงินกู้ที่ดอกเบี้ยคงที่อยู่ประมาณครึ่งหนึ่ง แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าอีกครึ่งหนึ่งอยู่ในอัตราดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง 
• สําหรับเรื่องของผลประกอบการเรายังจะรักษาผลประกอบการที่อยู่ในระดับที่สม่ำเสมอได้

ประมาณการค่าใช้จ่ายการแปลงสภาพPPFมาที่AIMIRT 

• ถ้าไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ที่ทางภาครัฐให้ ไม่ว่าจะเป็นสิทธิประโยชน์ทางภาษีหรือค่าธรรมเนียม จะอยู่ ในระดับที่ที่สูงมากอยู่ประมาณเป็นหลักร้อยล้านบาท 
• แต่พอเราได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ภาครัฐได้ให้มา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของทางภาษีและค่าธรรมเนียม เพราะฉะนั้นจะลดลงมาค่อนข้างเยอะ เป็นหลัก 10 ล้านบาท เพราะฉะนั้นส่วนต่างที่เราได้รับประโยชน์ตรงนี้ค่อนข้างเยอะอยู่

การจ่ายหนี้ของกอง 

• จะเห็นว่าในปี 2024 จะมีการจ่ายชําระตามงวดที่วางไว้ อยู่ที่ประมาณ 1% 
• และประมาณ 27% ในปี 2025
• กองมีการวางแผนจัดการไว้เรียบร้อยแล้ว
• โดยที่ 27% อันนี้จะคิดอยู่ที่ประมาณ 950 ล้านบาท ซึ่งไม่ได้มีความกังวลมีการบริหารจัดการวางแผนไว้แล้ว

ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=iRUAb8FyZEQ